Ao fim de muitos anos de insatisfação, eis que surge uma nova lei da propriedade horizontal que vem colmatar muitas lacunas apontadas pelo setor ao longo dos últimos anos, pois a lei existente estava manifestamente desajustada à realidade dos dias atuais.
A administração de um condomínio é uma tarefa com grande impacto na preservação do parque habitacional, na sua valorização e na sua fruição por parte dos condóminos. Não podemos esquecer que a maioria das famílias portuguesas vive em condomínio e que tem aí, na generalidade dos casos, o maior investimento das suas vidas – sendo precisamente a forma como o condomínio é gerido talvez o fator que mais influencia a sua valorização ou desvalorização.
A lei agora publicada vem tornar mais clara a responsabilidade do administrador e dos próprios condóminos, pois são estes últimos os reais donos do edifício, impactando as suas decisões a vida em condomínio.
O administrador, por sua vez, deve ser o garante da execução das deliberações e da gestão corrente do condomínio, sendo diligente e agindo segundo regras claras que esta lei vem em muito clarificar.
Como essencial, destacaria desde logo o dever de informação dos condóminos ao administrador do condomínio, dos seus contactos, dos contactos do novo proprietário em caso de venda e da declaração de não dívida para efeitos de escritura.
Este é um fator que permite de forma clara à administração saber quem são os proprietários em cada momento, permitindo também a quem compra conhecer de um modo simples se existem ou não dívidas e quais os compromissos financeiros que assume perante o condomínio, ao adquirir determinada fração.
Nesta matéria, o legislador clarifica ainda de quem é a responsabilidade pelo pagamento dos valores em dívida ou daqueles que se vençam no futuro.
Também assim o administrador ganha autonomia e obrigação de instaurar ação judicial de cobrança das quotas em atraso, com regras e prazos claramente definidos.
As execuções das deliberações da assembleia passam também a ter prazo de execução, seja ele o legal, ou o que a assembleia determinar, exigindo desta forma um maior rigor nas deliberações e na sua execução.
O fundo comum de reserva também não foi esquecido, obrigando a que, sempre que o seu valor tenha sido utilizado para outro fim, o mesmo seja reposto via quota extra no prazo máximo de 12 meses – decisão esta importante de forma a garantir que, aquando da realização de obras de conservação e/ou de manutenção, o condomínio tenha pelo menos uma parte do dinheiro necessário.
As assembleias de condomínio que até aqui tinham como prazo limite indicativo o dia 15 de janeiro e que, na prática, eram realizadas na maioria dos casos 12 meses após a assembleia de aprovação de contas (o que se traduzia em qualquer altura do ano), fica agora limitada ao primeiro trimestre do ano.
Este ponto será um grande desafio para as empresas, pois concentra as assembleias num curto espaço de tempo, mas, por outro lado, introduz um maior rigor na sua execução.
Nesta matéria, as assembleias por videoconferência passam a ser a norma, o que vem permitir a sua realização de forma mais confortável, facilitando ainda a participação de condóminos que não habitem no edifício.
A responsabilidade civil e/ou criminal do administrador também passa a estar clarificada na lei, o que vem sublinhar que esta é uma função a ser exercida com qualidade e rigor.
Quem ao obrigo desta lei assumir o papel de administrador deve ter claras quais as suas funções e responsabilidades, da mesma forma que os condóminos na altura de escolher uma empresa (ou mesmo um administrador interno) devem validar se essa entidade ou pessoa tem a capacidade técnica de responder às exigências da lei.
Vamos viver momentos de transição, no seio das próprias empresas, pois muitas serão forçadas a atualizar os recursos humanos e mesmo os seus preços, para acomodar esta nova realidade, mas o instrumento existe e agora há que implementá-lo.
A lei é um primeiro passo, agora é tempo dos intervenientes, administradores e condóminos a integrarem no dia a dia dos condomínios.
Paulo Antunes, CEO LDC Group
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