Todos sabemos o quão grandes têm sido os desafios nestes últimos tempos, na procura de nos mantermos protegidos face ao Covid 19. Mas estas mudanças trouxeram também novas necessidades e novos comportamentos na forma como os condóminos se relacionam entre si, com o edifício e com a administração do condomínio.

Os relacionamentos e encontros nas partes comuns tornaram-se alvo de regras e de disciplina, obrigando ainda à utilização de máscara e ao distanciamento físico nas assembleias de condomínio, bem como a viagens de elevador com número reduzido e cumprimentos à distância.

Passou ainda a haver uma maior sensibilização na utilização dos espaços comuns, no sentido de manter uma limpeza mais rigorosa – com a higienização e desinfeção destas áreas, nomeadamente no que diz respeito a botões das campainhas e dos elevadores, corrimãos, interruptores e puxadores de portas. Em muitos casos, os condóminos passaram mesmo a optar por uma limpeza profissional e com maior frequência, aumentando o grau de segurança na utilização das partes comuns.

Já no relacionamento com a administração do condomínio, passaram também a ser privilegiados meios de comunicação, de atuação e de resolução de questões que privilegiam o afastamento físico. E, neste ponto, a tecnologia tem sido uma forte aliada que permite o contacto sem riscos de contágio.

Com todo este contexto, nas empresas de administração de condomínios, o número de visitas dos clientes tem diminuído, em prol do aumento de contactos telefónicos, e-mail e plataformas informáticas colocadas ao dispor dos clientes. Também, no que toca ao pagamento das quotas do condomínio, se tem assistido a uma preferência significativa pelos meios automáticos.

É, assim, importante que estes novos hábitos tragam uma maior consciência da importância dos nossos vizinhos, da valorização do condomínio e da interação com a administração do condomínio de uma forma mais prática e assertiva, e ainda com uma substancial poupança de tempo.

Porque, podemos aproveitar estes novos desafios e estas novas necessidades para fazer nascer também novas formas de estar, garantindo-se que a qualidade das relações e dos serviços continua a estar no topo das nossas prioridades.

Os extintores são um equipamento de segurança contra incêndios que obrigam a uma manutenção periódica. Para isso, o Responsável de Segurança do condomínio deve assegurar que os extintores são submetidos a manutenção por empresa certificada para o efeito e deve ainda garantir o carregamento ou a substituição dos extintores que, por qualquer razão, tenham sido parcial ou totalmente descarregados.

No cumprimento desta função, é também necessário fazer as verificações de rotina destes equipamentos, garantindo que:

• O extintor está no local adequado, visível e devidamente sinalizado, não tendo o acesso obstruído;
• A etiqueta de manutenção se encontra legível, em bom estado de conservação e com a data de manutenção válida;
• As instruções de manuseamento, em língua portuguesa, estão visíveis e em bom estado;
• O estado externo geral do extintor se encontra em boas condições de conservação;
• O selo não está violado;
• Caso exista manómetro, a posição do seu ponteiro está na zona verde da escala de leitura;
• Se proceder às medidas corretivas para solucionar  quaisquer anomalias detetadas.

Esta verificação de rotina deve ser  realizada com uma periodicidade mínima  trimestral, sem prejuízo de outro prazo menor, desde que as circunstâncias o requeiram. Das intervenções  efetuadas, deve ser sempre realizado um registo.

Mesmo que não haja responsável de segurança, e desde que existam extintores no condomínio, o técnico de manutenção, o administrador ou mesmo os condóminos devem fazer esta verificação em nome da segurança do edifício.

A assembleia de condóminos é o lugar onde as decisões sobre a vida do condomínio são discutidas e aprovadas – pelo que todos os condóminos devem participar já que, afinal, o condomínio pertence a todos eles.

O condomínio deve reunir obrigatoriamente em períodos de 12 meses para realizar a assembleia ordinária – onde se discutem e aprovam as contas respeitantes ao último ano e se aprova o novo orçamento das despesas a efetuar no ano que se segue. Trata-se, portanto, de assuntos de gestão ordinária do condomínio, sem prejuízo de se poder incluir na ordem de trabalhos outros assuntos que existam para tratar.

Para além desta assembleia anual (assembleia ordinária), sempre que se justifique, para tratar de questões que surjam e careçam de discussão e aprovação da assembleia, pode ser convocada outra assembleia que é designada por “assembleia extraordinária”. A lei não estabelece nenhum limite para o número de assembleias que se podem realizar anualmente, pelo que cabe aos condóminos fazer bom uso deste recurso. Tendo em conta que as assembleias significam sempre uma subtração de horas livres, nas quais muitas vezes se pretende descansar, é importante otimizá-las com a presença suficiente de condóminos para ter quórum e com a concertação de decisões que permitam votar e resolver as questões do condomínio, no mínimo espaço de tempo. Quanto maior eficácia do processo deliberativo, menos assembleias serão necessárias.

As infiltrações costumam ser um dos problemas mais comuns nas patologias dos edifícios – mas este problema vai mais além da aparência desagradável, quando percebemos os sinais de uma infiltração nas paredes ou quando os danos no teto indicam uma infiltração já avançada. Para além disso, a água que provoca a humidade pode ainda estar a introduzir-se na estrutura por um local diferente da zona húmida.

Quais são, então, as principais causas das infiltrações?

• Falha na impermeabilização da estrutura. Quando não há o tratamento adequado, a água pode infiltrar-se na estrutura, causando problemas em todo o edifício e expondo armaduras que serão corroídas com o passar do tempo;
• Infiltração da chuva nas partes externas do edifício. Com o tempo, as fissuras surgem nas paredes – seja do lado externo ou interno – devido à movimentação da estrutura causada por assentamento das fundações ou variações de temperatura. Essas fissuras “facilitam” a entrada da água, o que resulta em bolor, manchas e bolhas na pintura. Nesse caso, as infiltrações só param quando as fissuras forem devidamente resolvidas;
• Fundações sem impermeabilização apropriada. Nesse caso, em épocas de chuva ou em zonas com solos com elevado teor de água, as zonas do edifício em contacto direto com o solo sofrerão uma impermeabilização deficiente que irá causar problemas difíceis de resolver;
• Degradação de tubagens ou ligações deficientes. Nesta situação, podem surgir infiltrações nas paredes por onde passam tubos de esgoto e água

É possível evitar as infiltrações!

Atualmente, não há grandes dificuldades em prevenir as infiltrações. Durante a própria construção ou a reparação de edifícios, é necessário um conjunto de soluções para conduzir a água pelos locais apropriados através de proteções físicas e químicas.

Nesse sentido, é preciso verificar dois principais aspetos: em primeiro lugar, deve ser garantido que as tubagens utilizadas para condução da água são de qualidade e/ou estão em bom estado. Além disso, também é necessário realizar a impermeabilização adequada dos elementos do edifício.

No entanto, quando as infiltrações ocorrem, é preciso tomar medidas especiais. Antes de mais, é essencial compreender que cada tipo de infiltração envolve um procedimento distinto para resolver o problema. Por exemplo, quando a infiltração se encontra próxima ao solo (com cerca de um metro de altura), pode ser que não tenha havido uma correta impermeabilização da fundação da construção ou que a cola do revestimento tenha sido usada de maneira inadequada. 

Já as manchas de formato circular que estejam localizadas próximas aos canos ou aos registos podem ser indicativas de que estejam a ocorrer vazamentos nas conexões. 

Dessa forma, é importante que primeiro sejam identificadas as causas da infiltração para, num segundo momento, agir no sentido de as resolver.

Todos estes processos de identificação e resolução dos problemas de infiltrações devem ser acompanhadas por profissionais habilitados.

Para que possam cumprir a sua função, os para-raios devem ser sujeitos a ações periódicas de inspeção e manutenção, de acordo com as normas legais. Estas ações permitem detetar desvios em relação às normas de referência ou anomalias nas instalações provocadas pelas condições do meio ambiente, como a corrosão, a manipulação incorreta, cortes no condutor, roubo ou outras circunstâncias que possam ocorrer.

Sem a correta manutenção dos para-raios, dá-se o risco de o impacto de um raio não ser controlado nem a sua corrente ser conduzida e dispersa de forma segura. Assim, a manutenção dos para-raios consiste numa inspeção visual para comprovar se:

• não existem danos devido ao impacto de raios
• o equipamento conserva íntegros todos os seus elementos
• a continuidade dos condutores é correta
• as fixações estão em bom estado
• não existem peças deterioradas por corrosão
• o estado das uniões equipotenciais é o indicado
• a continuidade elétrica dos condutores está a funcionar devidamente.

No caso de para-raios do tipo PDI (para-raios com dispositivo de ionização, composto por uma ponta de captura, um dispositivo de ionização, um elemento de fixação, e uma ligação aos condutores de baixada) deve também comprovar-se o correto funcionamento da cabeça. Para além desta inspeção visual, os para-raios devem também ser sujeitos a verificações completas de manutenção que compreendem, para além do referido, a verificação da continuidade elétrica dos condutores e a medição à terra para garantir que permanece num valor que não ultrapasse 10 ohms – isto para que a corrente do raio se dissipe com rapidez, minimizando as correntes de retorno e as tensões de passo e contacto que podem ser muito perigosas para as pessoas.

A manutenção dos para-raios deve realizar-se sempre que a estrutura do edifício se modifique ou repare, ou quando receba o impacto de um raio. Para isso, é uma grande mais valia quando o para-raios tem um contador que informa dos raios que impactaram a sua estrutura. A verificação visual deve ser anual, no caso de instalações de nível de proteção I e II, e, no máximo, deve ser realizada a cada dois anos para níveis de proteção III e IV.

Já a verificação completa para os níveis e proteção I e IIdeve realizar-se no máximo a cada dois anos e nos níveis de proteção III e IV pelo menos uma vez a cada quatro anos. No entanto, a verificação dos sistemas críticos deve realizar-se pelo menos uma vez por ano em todos os níveis de proteção.

Como se percebe, em nome da segurança de bens e pessoas, é importante lembrar que a revisão aos para-raios deve fazer parte da rotina de manutenção do condomínio.

Vai aproveitar o mês de agosto para dar um salto à praia? Embora não existam ainda certezas absolutas sobre o vírus da Covid -19, os cientistas estimam que há um baixo risco da sua transmissão através da ação conjunta da radiação ultravioleta solar, a alta temperatura que a areia pode alcançar durante o verão e o sal da água do mar. Ainda assim, por precaução, foram decretadas várias medidas que devemos cumprir nas idas à praia:

• é interdito o estacionamento fora dos parques e das zonas licenciados para o efeito, ficando o incumprimento sujeito à aplicação de coimas;
• para evitar a afluência excessiva, o estado de ocupação das praias vai ser informado através da sinalética de cores em que o verde indica ocupação baixa (que corresponde a uma utilização até um terço); o amarelo indica  ocupação elevada (que corresponde a uma utilização entre um terço a dois terços); e vermelho que sinaliza ocupação plena. Esta informação pode ser obtida também através da aplicação móvel “Info praia”, bem como no respetivo site;
• vão existir contentores específicos para “deitar fora” os materiais de proteção individual como luvas, viseiras e máscaras. Caso estes equipamentos não estejam disponíveis, aqueles resíduos devem ser colocados no contentor que respeite a resíduos indiferenciados;
• os chapéus de sol devem estar afastados, no mínimo, três metros entre si. Nas áreas concessionadas, deve ser assegurado o afastamento de pelo menos três metros entre os colmos e um metro e meio entre os limites das barracas.
• o aluguer de toldos, colmos ou barracas faz-se por turnos, sendo que o turno da manhã termina às 13h30m e o turno da tarde inicia às 14h;
• na circulação entre as pessoas, deve ser mantido o distanciamento físico de um metro e meio e devem ser respeitadas as medidas de etiqueta respiratória;
• continua a ser permitida a venda ambulante, desde que  os vendedores respeitem as regras de usar máscara ou viseira e os alimentos, sempre que adequado, sejam disponibilizados através de pinça.

Respeitadas estas medidas, temos tudo para – dentro das condições atuais – podermos aproveitar os dias de verão nas maravilhosas praias portuguesas. E o mais importante: sempre com saúde e máxima segurança!