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Quotas em dia ou em dívida?

Os condóminos contribuem para as despesas necessárias à conservação e à fruição das partes comuns do edifício, bem como para o pagamento de serviços de interesse comum em proporção do valor da sua fração. Excecionalmente, os condóminos podem optar por uma modalidade de contribuição diferente, em partes iguais, desde que cumpram dois requisitos: que esta opção seja acordada em assembleia por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio sem oposição e mediante disposição do regulamento interno do condomínio.

Grande parte dos problemas no condomínio surge quando esta obrigação – que é devida a todos os condóminos – não é cumprida. Por isso, cabe ao administrador estar atento e intervir o mais prontamente possível para impedir que a dívida se vá acumulando e comprometa a boa gestão do condomínio.

Então, o que pode o administrador fazer quando há quotas em dívida ao condomínio?

  • Em primeiro lugar, é necessário perceber qual a razão pela qual o condómino tem a quota em dívida e procurar estabelecer um acordo de pagamento exequível, garantindo que ele é cumprido
  • Verificar os procedimentos estabelecidos no regulamento interno do condomínio relativamente à cobrança de quotas em dívida ao condomínio e agir em conformidade
  • Quando o condómino devedor não for identificável, não tenha bens ou a divida seja incobrável, caberá à assembleia de condóminos decidir se assume a dívida (repartindo o valor por todos em função das respetivas permilagens)
  • Esgotadas as hipóteses de resolver amigavelmente a questão, o administrador pode optar pelo recurso aos Julgados de Paz. Havendo Julgados de Paz na zona do condomínio, o processo é simples, célere e economicamente acessível. Os Julgados de Paz estão limitados a ações até 15.000 € e o custo do processo são 70 €. Se o condómino não pagar a dívida após a sentença, o administrador pode recorrer ao Tribunal Judicial para intentar uma ação executiva
  • Existe, ainda, a possibilidade do recurso aos Centros de Arbitragem – a qual carece de aceitação de ambas as partes em resolver o litígio por esta via. Os custos são mais elevados e os prazos mais demorados em comparação com os Julgados de Paz
  • Pode ainda optar-se pelo procedimento Extrajudicial Pré Executivo (PEPEX), no qual um intermediário, advogado ou agente de execução pesquisa nas bases de dados das Finanças, da Segurança Social, do Registo Nacional de Pessoas Coletivas e Conservatórias, etc., se o condómino devedor tem bens penhoráveis. No entanto, o PEPEX apenas funciona para dívidas inferiores a 10.000 €
  • Por último, restam os Tribunais Judicias nos quais serão intentadas as respetivas ações executivas que têm por base a ata onde se aprovaram os orçamentos do condomínio e o valor das quotas que, consequentemente, cabem a cada condómino. Esta ata constitui título executivo.

No entanto, a melhor solução será sempre o pagamento atempado das quotas do condomínio, evitando dívidas ao condomínio que prejudicam todos e que comprometem o bom funcionamento do edifício e as boas relações de vizinhança.

Devolução de garrafas de plástico dá prémio!

A Portaria número 202/2019 de 3 de julho define os critérios aplicáveis ao projeto piloto de incentivo ao consumidor para a devolução de embalagens de bebidas em plástico não reutilizável, o qual será implementado até ao dia 31 de dezembro de 2019. Inserem-se aqui todas as categorias do universo das bebidas colocadas no mercado nacional destinadas ao consumidor final que se apresentem em embalagens não reutilizáveis de plástico em politereftalato de etileno, com capacidade entre 0,1 e 2 litros, inclusive (nomeadamente águas, sumos, refrigerantes e bebidas alcoólicas, com exceção das bebidas lácteas).

A responsabilidade pela implementação e gestão do sistema de incentivo à devolução de embalagens de bebidas em plástico não reutilizável recai sobre os embaladores e importadores de produtos embalados, enquanto responsáveis pela sua colocação no mercado, sem prejuízo da responsabilidade das entidades gestoras de embalagens e resíduos.

A estas entidades caberá, então, assegurar a recolha dos resíduos a partir das grandes superfícies comerciais e o seu transporte até aos operadores de gestão de resíduos contratados para o efeito, devendo ainda colaborar na informação e sensibilização dos utilizadores sobre o sistema de incentivos previsto na lei.

As embalagens são submetidas a registo prévio por parte dos embaladores e importadores de produtos embalados responsáveis pela sua colocação no mercado, para garantir uma adequada parametrização, permitindo identificar e caracterizar as embalagens e os respetivos materiais.

O consumidor final receberá um prémio pela devolução destas embalagens, cujo valor será uniformizado para todos os pontos de retoma. O valor do prémio será acordado entre os embaladores e importadores dos produtos embalados e os responsáveis das grandes superfícies comerciais, podendo ser materializado em talão de desconto rebatido em compras, ou revertido através da aplicação de descontos em lojas, de atividades ou serviços, de participação em sorteios ou ainda da contribuição de donativos a instituições de solidariedade social.

Como se percebe, no ‘devolver’ e no reciclar é que está (a todos os níveis) o ganho!

Condomínios sem beatas!

Em nome do bem-estar, da saúde e da segurança, é conveniente apagar os cigarros antes de entrar no condomínio – até porque se trata de um espaço fechado e comum, pelo que o cheiro dos cigarros certamente gera controvérsia, já que nem todos os vizinhos são adeptos desta prática. Mas, para além disso, a própria lei proíbe expressamente o ato de fumar nos parques de estacionamento cobertos e nos elevadores.

Para lembrar da interdição de fumar nestes espaços, devem ser afixados dísticos com fundo vermelho, conforme os modelos definidos por lei, onde deve constar também o valor das coimas máximas (750 €) aplicáveis aos fumadores que violem esta proibição de fumar.

O cumprimento desta proibição deve ser assegurado pela entidade privada que tenha a seu cargo os locais em questão (neste caso, pela administração do condomínio) a quem compete sensibilizar os fumadores para se absterem de fumar, nomeadamente nas garagens e no elevador. Quando tal não acontece, é esta entidade que fica também responsável por chamar as autoridades administrativas ou policiais para lavrar o respetivo auto de notícia.

Convenhamos que, na prática, o que funciona mesmo para o cumprimento desta disposição legal é o bom senso e o respeito pelos vizinhos. O que custa, afinal, a inibição de fumar durante o curto espaço de tempo em que se circula pelas partes comuns?

Novas regras para o registo dos animais de companhia

O Decreto-Lei 82/2019 de 27 de junho traz alterações à regulamentação dos animais de companhia destinadas a contrariar o abandono e a promover a responsabilidade e as obrigações dos seus donos. E um das novidades nesta matéria é a criação do Sistema de Identificação de Animais de Companhia (SIAC), que constitui o sistema de registo dos animais de companhia processado em sistema informático, onde se reúne toda a informação relativa à identidade dos animais, à sua titularidade ou detenção e informação sanitária obrigatória.

Neste novo sistema, o médico veterinário que tenha marcado um animal de companhia através da aplicação de um transponder ( dispositivo passivo de identificação por radiofrequência reservado à leitura) fica também responsável pelo registo do animal, ficando assim assegurada a identificação do seu titular. Recorde-se que este registo era, até então, obrigação do detentor do animal.

A identificação, pela marcação e pelo registo no SIAC, deve ser feita até 120 dias após o nascimento do animal. No entanto, se for impossível determinar a data do nascimento, e para efeitos de contagem do prazo referido, a identificação deve ser feita até à perda dos dentes incisivos de leite.

Tratando-se de cães, gatos e furões que sejam comercializados por criador, por estabelecimento autorizado para o efeito e por centros de recolha ou de hospedagem sem fins lucrativos, devem ser assegurados a marcação e o registo no SIAC antes de os animais abandonarem a instalação de nascimento ou de acolhimento, independentemente da sua idade.

Após o registo, é emitido o Documento de Identificação do Animal de Companhia, devendo ser atualizada qualquer alteração posterior (nomeadamente da residência ou local de alojamento do animal, transmissão da titularidade do animal para novo titular, desaparecimento e/ou recuperação do animal e óbito). Estas alterações devem, então, ser comunicadas pelo titular do animal caso tenha solicitado acesso ao SIAC ou pelo médico veterinário, pela junta de freguesia ou pela câmara municipal no prazo de 15 dias.

Sempre que uma entidade promova uma alteração do registo de um animal de companhia no SIAC, deve assegurar a emissão e a entrega ao seu titular de um novo documento de identificação do animal de companhia.

A não existência dos documentos supra referidos constitui contra ordenação punível com coima, cujo montante mínimo é de 50 € e o máximo de 3.750 € para pessoas singulares.

LDC apresenta novo site

O site da Loja do Condomínio acabou de ser reformulado e otimizado, como objetivo de reforçar a facilidade de utilização e de navegação, sendo mais notório na versão “mobile”. Esta atualização oferece, agora, um menu mais ‘clean’, com uma área de pesquisa simplificada e conteúdos mais claros e intuitivos.

Para além disso, o novo site da LDC apostou em formulários de contacto mais simplificados e numa pesquisa de lojas mais rápida, onde os utilizadores podem mais facilmente encontrar informações e contactos relacionados com as lojas LDC.

Segundo Paulo Antunes, CEO da LDC, “orgulhamo-nos de estar há 17 anos ao lado dos nossos clientes, pelo que é essencial que lhes ofereçamos as melhores e mais atuais informações dos nossos serviços e do mercado – algo que passa também pela disponibilização de um site mais intuitivo, atual e fácil de utilizar’.

Esta preocupação reflete-se ainda na área de ‘notícias’ que agrega informações completas e diversas sobre a LDC e o mercado de gestão e administração de condomínios, em que se destacam as FAQs que procuram esclarecer todas as dúvidas relacionadas com o setor.

LDC participa no Norte Franchise 2019

Será já no próximo dia 26 de setembro que a LDC irá estar presente no Norte Franchise – um dos maiores eventos de negócios e franchising que se realiza no norte de Portugal e que, sendo organizado pela Associação Portuguesa de Franchising (APF), tem como objetivo permitir que empresários e empreendedores do centro e norte do país encontrem oportunidades em franchising para criar o seu próprio negócio.
De acordo com Paulo Antunes, CEO da LDC, a presença neste evento é, uma vez mais, “uma excelente oportunidade para fazermos chegar a nossa marca ao mercado empresarial português, reforçando a posição de liderança que tanto nos orgulhamos de manter ao longo dos últimos anos”.
No entanto, a presença da LDC em feiras de franchising irá, neste mês de setembro, voltar a ultrapassar as fronteiras nacionais – entre os dias 12 a 14, a LDC irá também participar na 13ª Expo Franchising ABF, que se realizará no Rio de Janeiro e que envolverá a participação de mais de 200 marcas e a visita de milhares de profissionais.

Alertas na gestão do condomínio

Ao administrador cabe, entre outras tarefas, a gestão financeira do condomínio. Aos condóminos cabe o importante papel de fiscalizar as “contas” do condomínio.
É importante que os condóminos mantenham uma postura de proximidade, apoio e fiscalização à gestão financeira do condomínio, pois só assim é possível, em conjunto com o administrador, intervir prontamente para garantir o cumprimento do plano financeiro e a transparência dos procedimentos.
Neste sentido, os condóminos devem estar atentos a um conjunto de situações que podem ser indício de que algo está menos bem na gestão financeira do seu condomínio:
  • Dificuldade ou indisponibilidade do administrador em facultar o acesso da documentação do condomínio – nomeadamente faturas, orçamentos ou extratos bancários, aquando da solicitação dos mesmos
  • Ausência de balancetes nos períodos acordados para a sua apresentação
  • Recusa do administrador em apresentar contas na assembleia ordinária ou em prestar esclarecimentos sobre as mesmas, quando é interpelado para o efeito
  • Recusa em convocar assembleias de condomínio, nomeadamente a assembleia ordinária onde se apresenta para aprovação o orçamento do ano que passou e se coloca à votação o orçamento para o ano seguinte
  • Movimentos bancários sem justificação
  • Despesas sem fatura ou justificadas com meros papéis sem valor contabilístico
  • Utilização de contas bancárias pessoais para gerir o orçamento do condomínio, o que torna impossível o controlo dos movimentos bancários por parte dos condóminos. Neste ponto é importante recordar que o condomínio deve ter obrigatoriamente uma conta bancária à ordem em seu nome e outra para depositar as verbas destinadas ao fundo comum de reserva.
Perante alguma destas situações, é importante pedir esclarecimentos ao administrador no menor espaço de tempo possível. Na falta de esclarecimentos válidos, pode recorrer-se a uma auditoria para apurar eventuais desvios contabilísticos, comprovar a existência de documentação referente a todas as despesas e verificar se os movimentos estão de acordo com as entradas e saídas de verbas da conta do condomínio.
Como se percebe, é essencial que os condóminos tenham um papel ativo e interventivo na gestão do seu condomínio, garantindo a boa execução do acordado e o devido controlo da gestão financeira realizada pelo administrador, acompanhando a execução orçamental, comparando o que foi aprovado em Assembleia com a sua real execução.

A execução de obras e a segurança

Os trabalhos em obras de conservação, alteração, manutenção ou reparação nos edifícios que envolvam procedimentos que possam  prejudicar a evacuação  dos ocupantes (como, por exemplo, a colocação de andaimes) devem  ser realizados fora  dos períodos de maior movimento.
Quando assim não seja possível, devem ser previamente implementados meios de evacuação alternativos que possibilitem os meios de fuga adequados em caso de necessidade.
Quando se trate de obras que envolvam a utilização de substâncias, de materiais e equipamentos ou de processos  que apresentem risco de incêndio ou de explosão – nomeadamente pela produção de chama nua, faísca ou elementos incandescentes em contacto com o ar, associados  à presença de materiais facilmente inflamáveis – é necessária autorização expressa do responsável de segurança do edifício, devendo a zona de intervenção ser convenientemente isolada e dotada dos meios de intervenção e de socorro suplementares apropriados ao risco em causa.
Nesta autorização deve ser prestada e registada informação sobre:
– Os locais  para onde se pretende a execução dos trabalhos
– A natureza das operações previstas e os meios a empregar na sua execução
– A data de início e a duração dos trabalhos
– Eventuais meios de segurança compensatórios ou suplementares a implementar
– Ajustes porventura necessários aos procedimentos de prevenção.
O responsável de segurança deve acautelar estas medidas no projeto da obra, contando com o parecer de um técnico habilitado para o efeito.

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