Quando uma fração se encontra arrendada, a responsabilidade pela realização das obras de conservação ordinárias e extraordinárias (exigidas pela lei ou pelo fim do contrato) cabem ao senhorio, salvo estipulação em contrário. Assim, o arrendatário apenas pode proceder a obras quando as mesmas estejam previstas no contrato de arrendamento ou, não estando, quando forem autorizadas pelo senhorio.
Constitui exceção a esta regra o facto de o senhorio não realizar, em tempo útil, obras de reparação que, pela sua urgência, não se compadeçam com as demoras de um processo judicial – podendo, neste caso, o arrendatário executar as obras extrajudicialmente para evitar um dano grave, tendo depois o direito de ser reembolsado da verba gasta com a reparação no locado.
O mesmo princípio vale, independentemente da demora do senhorio, quando a urgência em executar a reparação exija uma intervenção imediata.
Nestas situações, o arrendatário que executa obras de carácter urgente pode efetuar a compensação do seu crédito com a obrigação de pagamento da renda. Para o efeito, basta que comunique esta intenção ao senhorio, quando o avisar da execução das obras, juntando o comprovativo das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.
O locatário deve zelar pelo bom estado do imóvel, embora lhe sejam permitidas ligeiras deteriorações, como resultado do uso normal da fração ou que sirvam para lhe proporcionar um maior conforto e comodidade (como, por exemplo, a colocação de quadros nas paredes ou a instalação de ar condicionado, candeeiros e outros similares).
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