Os condóminos contribuem para as despesas necessárias à conservação e à fruição das partes comuns do edifício, bem como para o pagamento de serviços de interesse comum em proporção do valor da sua fração. Excecionalmente, os condóminos podem optar por uma modalidade de contribuição diferente, em partes iguais, desde que cumpram dois requisitos: que esta opção seja acordada em assembleia por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio sem oposição e mediante disposição do regulamento interno do condomínio.

Grande parte dos problemas no condomínio surge quando esta obrigação – que é devida a todos os condóminos – não é cumprida. Por isso, cabe ao administrador estar atento e intervir o mais prontamente possível para impedir que a dívida se vá acumulando e comprometa a boa gestão do condomínio.

Então, o que pode o administrador fazer quando há quotas em dívida ao condomínio?

  • Em primeiro lugar, é necessário perceber qual a razão pela qual o condómino tem a quota em dívida e procurar estabelecer um acordo de pagamento exequível, garantindo que ele é cumprido
  • Verificar os procedimentos estabelecidos no regulamento interno do condomínio relativamente à cobrança de quotas em dívida ao condomínio e agir em conformidade
  • Quando o condómino devedor não for identificável, não tenha bens ou a divida seja incobrável, caberá à assembleia de condóminos decidir se assume a dívida (repartindo o valor por todos em função das respetivas permilagens)
  • Esgotadas as hipóteses de resolver amigavelmente a questão, o administrador pode optar pelo recurso aos Julgados de Paz. Havendo Julgados de Paz na zona do condomínio, o processo é simples, célere e economicamente acessível. Os Julgados de Paz estão limitados a ações até 15.000 € e o custo do processo são 70 €. Se o condómino não pagar a dívida após a sentença, o administrador pode recorrer ao Tribunal Judicial para intentar uma ação executiva
  • Existe, ainda, a possibilidade do recurso aos Centros de Arbitragem – a qual carece de aceitação de ambas as partes em resolver o litígio por esta via. Os custos são mais elevados e os prazos mais demorados em comparação com os Julgados de Paz
  • Pode ainda optar-se pelo procedimento Extrajudicial Pré Executivo (PEPEX), no qual um intermediário, advogado ou agente de execução pesquisa nas bases de dados das Finanças, da Segurança Social, do Registo Nacional de Pessoas Coletivas e Conservatórias, etc., se o condómino devedor tem bens penhoráveis. No entanto, o PEPEX apenas funciona para dívidas inferiores a 10.000 €
  • Por último, restam os Tribunais Judicias nos quais serão intentadas as respetivas ações executivas que têm por base a ata onde se aprovaram os orçamentos do condomínio e o valor das quotas que, consequentemente, cabem a cada condómino. Esta ata constitui título executivo.

No entanto, a melhor solução será sempre o pagamento atempado das quotas do condomínio, evitando dívidas ao condomínio que prejudicam todos e que comprometem o bom funcionamento do edifício e as boas relações de vizinhança.

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