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Peritagens Técnicas a Imóveis

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30 de Março 2012
Peritagens Técnicas a Imóveis
As peritagens técnicas aos imóveis são serviços que se revelam cada vez mais importantes na vida útil dos edifícios. São estes serviços que nos permitem identificar com todo o rigor as patologias que surgem nos imóveis, com origem em falhas construtivas, causas naturais, desgaste dos materiais, etc. As peritagens são feitas exclusivamente por Engenheiros ou Arquitetos inscritos nas suas respetivas ordens profissionais, com o auxílio de equipamentos de diagnóstico que acrescentam elementos e dados que o olho humano não consegue determinar.

Uma peritagem técnica deve ser solicitada pelo condomínio sempre que se detetam falhas por erro construtivo e o edifício ainda se encontra dentro do prazo de garantia, quando existem dúvidas sobre a origem das patologias ou quando se pretende executar uma obra. Neste último caso, a peritagem técnica com o seu caderno de encargos permite que o condomínio ou fração execute apenas as obras necessárias, assim como calendarizar as intervenções a realizar a curto, médio e longo prazo. Com este serviço o condómino tem uma informação independente, dado que a empresa de peritagem não executa obras e, daí, não tem interesse em apresentar obras desnecessárias e proporciona ao condomínio que os orçamentos de execução sejam similares.

Apresentadas as mais-valias do serviço de peritagem, vamos descrever sucintamente o que é uma peritagem a um imóvel ou fração.

As peritagens técnicas iniciam-se com uma visita ao local (edifício / apartamento / vivenda ou espaço comercial). Nesta visita são verificados os elementos estruturais, como vigas e pilares, procurando fissuras ou fendas e verificando o estado do betão com testes de esclerómetro, ensaios de carbonatação e oxidação da armadura. Estes ensaios permitem compreender o estado dos elementos mais importantes do edifício que compõem o seu “esqueleto”. Uma falha nestes elementos deverá ser considerada uma falha grave.

Seguem-se os ensaios acústicos que permitem compreender os níveis de ruído de elementos mecânicos (portões, exaustores, máquinas de AC), assim como ensaios aos isolamentos acústicos entre frações. Estes ensaios são também importantes pois permitem compreender e identificar problemas acústicos que muito podem afetar a qualidade de vida dos ocupantes do imóvel.

Os ensaios de humidades com vários tipos de sondas têm como objetivo detetar pontos de infiltrações mesmo que estes ainda não sejam visíveis. Quando esta patologia já se regista, as sondagens permitem compreender a origem das mesmas, quer seja uma rutura em canalização ou falha no isolamento exterior ou, ainda, tubo de queda. Complementando estes ensaios, são executados diagnósticos com camara termográfica que identifica pontes térmicas, assim como pontos de infiltração. Este ensaio permite ainda compreender os níveis de condutibilidade térmica, ou seja, o diferencial entre a temperatura exterior do edifício e a interior. Este valor permite concluir se os isolamentos térmicos estão corretos. Caso este valor esteja abaixo do limite legal, podem ser feitas intervenções que permitem o edifício obter um conforto térmico superior e uma redução significativa dos gastos com energia.

Seguem-se os ensaios de qualidade do ar em espaços confinados como, por exemplo, em garagens, onde são avaliados os níveis de CO, CO2, O, N. Alertamos que o monóxido de carbono é letal em concentrações elevadas.

São ainda vistoriadas as redes elétricas, gás e sistemas mecânicos como os elevadores. Esta última inspeção verifica se o serviço prestado pela empresa de manutenção de elevadores tem sido correto. Destacamos ainda a vistoria de segurança e segurança contra incêndios com a avaliação dos riscos e falhas nos elementos de deteção. Alertamos para a importância desta vistoria porque é muito comum os sistemas estarem colocados nos edifícios, mas nem sempre estão em funcionamento ou estão com falhas no mesmo.

Por fim, é feita uma vistoria global ao edifício em termos de acabamentos.

Com todos estes elementos, as equipas técnicas realizam um relatório com validade jurídica. O condomínio obtém um elemento de prova ou um relatório técnico sobre as intervenções mais urgentes. Ainda com base neste relatório o condomínio pode prever quando serão necessárias intervenções e calendarizar quotas extra, assim como obter preços de intervenção mais justos.

Em resumo, uma peritagem técnica feita por técnicos especialistas com a ajuda de equipamentos de inspeção permite ao condomínio obter uma informação preciosa sobre o estado global do imóvel em temos de segurança, assim como permite uma enorme poupança ao realizar uma manutenção preventiva, intervindo antes das patologias se agravarem.

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